Exkurs EINFACHE GESELLSCHAFT FÜR IMMOBILIEN

Begriff

Mehrere Investoren erwerben gemeinsam ein Grundstück im Sinne von ZGB 655, Land oder Land und Baute(n)

Synonym:

  • Immobiliengesellschaft
  • Baugesellschaft

Erscheinungsform

Die einfache Gesellschaft für Immobilien bezweckt vor allem das Halten und Verwalten von Immobilien; sofern und soweit eine Bautätigkeit damit verbunden ist, bedarf die Rechtsformqualifikation stets der Beurteilung auf Basis des konkreten Einzelfalls (zutreffenderer Begriff: Baukonsortium (vgl. Exkurs BAUKONSORTIUM); bei umfangreicheren, länger dauernden Bauvorhaben ist auch eine Subsumtion unter die Regeln der Kollektivgesellschaft (KLG) denkbar.

Die Zielverfolgung lässt sich gruppieren in:

  • Eigenbedarf
    • Wohnnutzung
    • Büronutzung
    • Gewerbenutzung
      • Infrastrukturprojekt zB zweier Gewerbetriebe
      • Joint Venture, zB F&E-Labor
  • Kapitalanlage
    • Diversifikation
    • als Alternative zum privaten Wertpapierbesitz und –handel
  • Spekulation bzw. Privatinvestoren mit strategischen Überlegungen
    • Lageverbesserungen
      • durch künftigen Autobahnanschluss
      • S-Bahn-Erschliessung
    • Stadtentwicklung bzw. Quartierentwicklung
    • Aufzonung
    • Arrondierung
    • „Sperrkauf“ (Kauf einer Immobilie im Arrondierungsgebiet eines Dritteigentümers)
  • Überführung von Geschäfts- in Privatbesitz und umgekehrt
  • Rechtsformänderung
    • Erbengemeinschaft in einfache Gesellschaft
      • infolge Erbteilung
      • infolge Überbauung bzw. Umnutzung einer Erbschafts-Immobilie zum Zwecke des Weiterverkaufs (Entfaltung einer unternehmerischen Tätigkeit
    • Miteigentum in einfache Gesellschaft
  • Kollegen, die gemeinsam Immobilien mit Unterhaltsnachholbedarf zur Steueroptimierung erwerben
  • Denkbar sind vielfältige weitere Motive

Innenverhältnis

  • Beitragsleistungen
    • Echtes einfache Gesellschaft für Immobilien
      • Realerfüllung durch die Gesellschafter (Beitragsleistung in natura)
    • Unechtes Baukonsortium
      • Leistungen werden von den Gesellschaftern auf Basis einzelner Aufträge (zB Architekten-Gesellschafter) und Werkverträge (Handwerker- bzw. Unternehmer-Gesellschafter) erbracht
  • Anteil an Gewinn und Verlust: Keine Bemerkungen
  • Gesellschaftsbeschlüsse: Keine Bemerkungen
  • Geschäftsführung: Keine Bemerkungen
  • Einsichtsrecht des von der Geschäftsführung ausgeschlossenen Gesellschafters: Keine Bemerkungen

Aussenverhältnis

  • Vertretung: Keine Bemerkungen
  • Haftung: Keine Bemerkungen

Gesamthandverhältnis

Die einfache Gesellschaft erwirbt das Grundstück zu Gesamteigentum:

  • Eigentumsanteil jedes Gesellschafters bezieht sich auf das zu überbauende Grundstück, anschliessend infolge des Akzessionsprinzips auch auf die werdende bzw. fertige Baute
  • Verfügung und Belastung eines Teils des Grundstückes ist nicht möglich
  • Das ganze Objekt kann nur von allen Gesellschaftern gemeinsam belastet oder veräussert werden
  • Vgl. ZGB 652, ZGB 653, ZGB 654, ZGB 654a

Begründung der einfachen Gesellschaft für Immobilien

Die „Immobiliengesellschafter“ bedienen sich bewusst oder unbewusst der Regeln der einfachen Gesellschaft (OR 530 ff.).

  • Der Rechtsformen-Entscheid wird meistens beim Landerwerb getroffen.

Beendigung der einfachen Gesellschaft für Immobilien

  • Auflösung: Keine Bemerkungen
  • Liquidation
    • oft als Quasi-Liquidation erledigt, vor allem wenn ein Gesellschafter desinvestieren und der andere den Besitzstand wahren will
      • Abwachsung des Anteils beim ausscheidenden Gesellschafter
      • Anwachsung bei dem oder den verbleibenden Gesellschafter(n)
    • keine weiteren Bemerkungen

Gesellschafterwechsel

Es sind die Regeln der Änderung im Personenbestand von Grundstücken zu beachten.

Literatur

  • FELLMANN W., Grundfragen im Recht der einfachen Gesellschaft, in: ZBJV 1997 S. 302 ff.
  • PFAEFFLI ROLAND, Änderungen bei Personengesellschaften aus Sicht der praktischen Grundbuchführung, in: ZBGR 72 (1991) S .321 ff.

Weiterführende Informationen

» Direkter Immobilienbesitz: Gesamteigentum

» Grundsteuern: Latente Steuern, Kettengeschäfte etc.

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