Exkurs MITEIGENTÜMER-GEMEINSCHAFT

Das Miteigentumsrecht regelt und bezieht sich nur auf die sachenrechtlichen Aspekte, namentlich auf die:

  • Nutzung und Verwaltung des Miteigentumsgrundstücks
    • Nutzungs- und Verwaltungs-Reglement

Für alle obligationenrechtlichen Aspekte wie Finanzierung, Vermietung, Anstellung des Hauswartes und die Geltendmachung sonstiger Guthaben und Ansprüche bzw. deren Abtretung wird die Bildung eines Gesellschaftsverhältnisses vorausgesetzt:

  • die einfache Gesellschaft.

Mithin bestehen also bei Miteigentümer-Gemeinschaften immer zwei parallele Gemeinschaftsverhältnisse (Miteigentum für Halten, Nutzen und Verwalten der Immobilie sowie eine einfache Gesellschaft für die nicht dinglichen Aussenverhältnisse, vor allem in Bezug auf Geld- und Forderungsaspekte). – Im Rechtsverkehr mit Dritten sind also die Regeln der einfachen Gesellschaft (Vertretung und Haftung) massgebend.

Immobilien im Miteigentum

Immobilien-Erwerber können in folgender Konstellation erwerben:

  • Landerwerb zu Miteigentum
    • Erwerb eines Grundstückes zu gemeinschaftlichem Eigentum mit quotenmässiger Beteiligung durch mehrere Personen ist (im Unterschied zum Gesamteigentum der einfachen Gesellschaft) voraussetzungslos möglich
  • Miteigentümer-Gemeinschaft
    • für das Halten, Nutzen und Verwalten des Baulandes bzw. von Land + Baute(n) nach ihrer Fertigstellung
    • Nutzungs- und Verwaltungsordnung (vgl. ZGB 647 ff.)
    • Belastung und Verkauf des Miteigentumsanteils
      • durch den betreffenden Miteigentümer möglich
    • Belastung und Verkauf des ganzen Grundstückes
      • nur mit Zustimmung aller Miteigentümer
    • vgl. ZGB 646 bis ZGB 651a
  • einfache Gesellschaft
    • für Finanzierung und Betrieb
    • Es gelten die Allgemeinen Regeln der einfachen Gesellschaft.
    • vgl. OR 530 ff.

Baukonsortium mit Miteigentum

Die Bauherrenkonsortianten können ihr Vorhaben auch wie folgt konzipieren:

  • Landerwerb zu Miteigentum
    • Erwerb eines Grundstückes zu gemeinschaftlichem Eigentum mit quotenmässiger Beteiligung durch mehrere Personen ist (im Unterschied zum Gesamteigentum der einfachen Gesellschaft) voraussetzungslos möglich
  • Miteigentümer-Gemeinschaft
    • für das Halten, Nutzen und Verwalten des Baulandes bzw. von Land + Baute(n) nach ihrer Fertigstellung
    • Nutzungs- und Verwaltungsordnung (vgl. ZGB 647 ff.)
    • Erschliessung, Überbauung und Veräusserung
    • Belastung und Verkauf des Miteigentumsanteils
      • durch den betreffenden Miteigentümer möglich
    • Belastung und Verkauf des ganzen Grundstückes
      • nur mit Zustimmung aller Miteigentümer
    • vgl. ZGB 646 bis ZGB 651a
  • einfache Gesellschaft
    • für Akquisition, Projektierung, Planung, Finanzierung und Erstellung der Bauwerke sowie Betrieb
    • Es gelten die Allgemeinen Regeln der einfachen Gesellschaft.
    • vgl. OR 530 ff.

Judikatur

  • BGE 5A_352/2011 vom 17.02.2012 betreffend Aufhebung des Miteigentums und Vorgehensreihenfolge in Bezug auf die güterrechtliche Auseinandersetzung im Scheidungsfall (Ehescheidung)

Literatur

  • FRIEDRICH, Sollen Ehegatten Grundbesitz zu Miteigentum oder zu gesamter Hand erwerben?, in: BJM 1954 S. 185 ff.
  • FRIEDRICH, Grundbuch und eheliches Güterrecht, in: ZBGR 35 S. 264

Weiterführende Informationen

» Direkter Immobilienbesitz: Miteigentum

» Direkter Immobilienbesitz: Gesamteigentum

» Direkter Immobilienbesitz: Stockwerkeigentum

» Direkter Immobilienbesitz: Alleineigentum